改正民法が賃貸借・相続実務に与える影響

改正民法が賃貸借・相続実務に与える影響

改正民法が昨年施行されました。このうち、賃貸借に限定して言うと、判例法で確立された実務を明文化したものと、従来の実務を大きく変更するものとに分けられます。
1、従来の実務を追認したもの
以下の敷金返還や原状回復に関する基本的なルールは、今回の改正で法律に明記されましたが、すでに判例によって確立されたものと変わりはありません。 
(1)賃貸借継続中のルールの明確化
賃借物の修繕に関する要件の見直し
「賃借人は通常損耗(賃借物の通常の使用収益によって生じた損耗)や経年変化についてまで原状回復の義務を負わない」(第621条)
(2)賃貸不動産が譲渡された場合のルールの明確化(略)
(3)賃貸借終了時のルールの明確化
賃借人の原状回復義務及び収去義務等の明確化
敷金に関するルールの明確化
□敷金は賃貸借が終了して賃貸物の返還を受けたときに賃料等の未払債務を差し引いた残額を返還しなければならない(第622条の2)
 
2、従来の実務を変更したもの(実務に対する影響大)
貸金等の債務の保証だけではなく、不動産賃貸借の保証を含む、全ての根保証契約は、極度額(保証の限度額)を定めなければ、無効となり(第465条の2第2項)、しかも、この極度額の定めは、書面で行わなければ無効となります(第465条の2第3項)
(従来は、根保証の制限は、貸金等の債務を対象とするものに限定していた)
つまり、①賃貸借の保証人も、極度額を定める必要がある。極度額を定めなければ、保証人は責任を負わない。
②極度額の定めは、必ず、書面で行う。
ということになります。
国土交通省では、WEBサイトで標準賃貸借契約書のひな型を発表しており、実務では、この書式が用いられるのが普通です。
(ホーム>政策・仕事>住宅・建築>住宅>『賃貸住宅標準契約書』について)
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html

注目すべきは、「賃貸住宅標準契約書 平成30年3月版・連帯保証人型」条項で、第17条3項で
「③丙が負担する債務の元本は、乙(賃借人)又は丙(保証人)が死亡したときに、確定するものとする。」
とあります。
保証債務に相続性があるとしても、相続発生後の賃料債務については、「連帯保証人型」の保証人の相続人は責任を負わないことになります。
家賃保証型の場合は、標準賃貸借契約書では、そのような規定はなく、家賃保証会社との契約に委ねられています。
「第17条 頭書(6)に記載する家賃債務保証業者の提供する保証を利用する場合には、家賃債務保証業者が提供する保証の内容については別に定めるところによるものとし、甲及び乙は、本契約と同時に当該保証を利用するために必要な手続を取らなければならない。」
(もっとも、標準賃貸借契約書の使用を強制されているわけではないので、相続人は、賃貸借契約者では賃借人・保証人の死亡が確定事由になっているか注意が必要です)

なお、新民法が適用されるか否かは、次の通りです。
1、R2年4月1日に締結した賃貸借  新民法
2、R2年3月31日に締結した賃貸借  旧民法
3、R2年4月1日に更新契約を締結した賃貸借 新民法
4、R2年4月1日に法定更新された賃貸借 旧民法
参考
法務省 ウエブサイト「賃貸借契約に関するルールの見直し」より引用
「施行日後に当事者が合意によって賃貸借契約や保証契約を更新したときは,当事者はそ の契約に新法が適用されることを予測していると考えられますから,施行日後に新たに契 約が締結された場合と同様に,改正後の新しい民法が適用されます。他方で,施行日前に保証契約が更新後の債務も保証する趣旨でされ,保証について合意 更新がされなかった場合には,施行日後も当該保証契約については改正前の民法が適用さ れます。」
R2年4月1日以降は、それがR2年3月31日以前に締結した賃貸借契約の場合、更新が任意更新か法定更新かで結論が異なるわけです。


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https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048261/
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(1)改正対応! 民法のしくみと手続き (図解で早わかり)
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https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048452/
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(2)「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社

(3)「すぐに役立つ 債権回収から継続取引、遺言、信託まで 改正対応公正証書のしくみと実践書式集」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048599/
三修社

4、企業法務関係
(1)「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
森公任 ・森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
三修社

(2)図解とQ&Aでわかる 最新 特定商取引法と消費者取引の法律問題トラブル解決法 (すぐに役立つ)
森公任 ・森元みのり 共同監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048308/
三修社

(3)森公任 ・森元みのり 共同監修
「図解 最新 契約の基本と実務がわかる事典」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048353/
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「図解で早わかり 働き方改革法、会社法改正に対応! 最新会社法務の基本と実務」
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(5)森公任 ・森元みのり 共同監修
「図解で早わかり 改正法対応! 最新会社法のしくみと手続き」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048384/

(6)森公任 ・森元みのり 共同監修
「図解で早わかり  改正対応! 株主総会のしくみと手続き」
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5、知財関係
「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
森公任 ・森元みのり 共同監修
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代表と他の猫写真家との共同写真集です。
(2)ぬくぬく(DVD)
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