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zoom RSS 不動産投資の節税効果  特に相続税について

<<   作成日時 : 2018/01/19 21:44   >>

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「節税のための不動産投資」と、よく言われます。これは、すでに十分に資産を持っている資産家層のための言葉です。逆に、資産を持っていない層には、蓄財のための不動産投資というセールス文句があります。
要するに、「金持ちになりたかったら不動産投資をしなさい」「金持ちになったら、税金対策で不動産投資をしなさい」ということで、この言葉を実践する限り、不動産投資はエンドレスということになります。
まあ、そういう前提で、「節税のための不動産投資」を考えてください。

不動産は取得すれば登録免許税や不動産取得税がかかるし、建物なら消費税もかかります。税金を支払って取得しても不動産を所有している間は、「固定資産税」と「都市計画税」が発生します。売れば印紙税や譲渡所得税がかかります。
不動産に関わる限り、税金は、エンドレスに生じてきます。
このように不動産は、諸々の税金が発生する仕組みになっています。
にもかかわらず、なぜ、不動産投資をすると節税になるのでしょう?

一番節税効果がおおきいのが「時価」と「相続税評価額」の差を利用できる相続税です。
例えば現金1億円を相続した場合、相続人が子供一人なら相続税は概算で1220万円です。しかし、1億円の土地を購入したら、路線価では8000万円程度に評価されますから、相続税は、500〜600万円程度になります。また、1億円に加えて1億円の借金をして2億円の土地を購入したら、土地は16000万円と評価され、さらに1億円の借金を差し引きますので、遺産は6000万円と評価され、税金は300万円程度に減額されます。
しかも、土地について、小規模宅地の特例が適用されれば、税金は限りなくゼロになります。
またマンション、特にタワーマンションなんか建物を固定資産評価で評価するので、土地以上に評価が激減し、1億円のタワーマンションを購入したとしたら、税金は、微々たるものになり、その節税効果は抜群です。
アパートや賃貸マンションを建てれば、借家権減価の特典もあります。
(注意! 相続対策で不動産を買うことで評価を下げ節税するというのは、東京や大阪周辺の人気市街地です。実際の取引価格は、路線価より下という地域は少なくなく、このような地域では、増税策になってしまいます。)

これに対し、所得税は、相続税ほど節税効果はありませんが、不動産投資の赤字で所得を減少させることができるので、ある程度の節税効果は期待できます。例えば、所得が1000万円でも、不動産投資で500万円の赤字なら所得を500万円に抑えて所得税を抑えることが出来ます。

しかし、この節税策は、同時にリスクもはらんでいます。
第一に、資産の流動性がなくなることです。
路線価で評価を低くできたとしても、何かあったとき現金なら容易に対応できますが、不動産は、対応できません。あわてて換金化しようとしても、そういう場合は、足もとを見て買いたたかれます。不動産は、現金がわりに利用できません。資金が固定してしまいます。これは、キャッシュフローに行き詰るリスクが高くなるということです。
仮に不動産を購入することで数百万円相続税を節約できても、資産の流動性が喪失している点を考えると、はたして、有利なのか疑問と言わざるを得ません。

第二に、値下げのリスクがあります。
不動産、特にマンションは、確かに節税策は大きいのですが、同時に値下がりというリスクも抱えることになります。特に現在、人気のタワーマンションは、20年後、30年後に、どのような評価になっているか、見通しがたちません。例えば、かっては多摩ニュータウンなど、郊外のおしゃれな住宅街は非常に人気があり、地価も高くなりましたが、今は、都心に人気が集中し、土地の値段は暴落しています。同じことが、都心のタワーマンションにおきないとも限りません。

第三に、これが一番リスクなのですが、事業用のリスクが無視できないということです。
不動産は、それを賃貸にだすことで運用益を確保するしかありません。しかし、不動産賃貸業は、修繕費や管理料を考えると、それほど利益の上がる業務ではありません。一方、今は、満室でも、ちょっとした社会情勢の変化で、たちまち空き室が増えてしまいます。ましてや、借金してアパートなどを建てている場合は、資金繰りに窮して、最後は全財産を失うことになります。

そういうリスクが多いのが、不動産投資による節税です。そのリスクと節税効果を天秤に載せ、どちらが得策か、慎重に考えたほうがいいでしょう。

さらに、相続に関していえば、税理士さんの考案した不自然な節税策のために、逆に、相続人が紛争状態になるということは何度も経験しています。巧妙な節税策は、全相続人が信頼関係を持っていることが前提であり、いったん、信頼関係がこじれたら、ひねりだした「節税策」のために、相続人が苦しめられるということは少なくありません。
不自然に数字を調整して「節税」すると、「争続」のリスクは高まるということは認識しておいて下さい。


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代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、下記の本を出版しました。是非、ご購入ください。
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増刷をかさね、すでに第3刷にはいりました。それにともない、内容の一部を加筆しています。

[専門家向け書籍]

「心の問題と家族の法律相談」
http://www.kajo.co.jp/book/40702000001.html
日本加除出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
医事監修 精神科医(酒田素子)
執筆は弊所所属弁護士森公任、森元みのり、西脇理映、舟橋史恵の弁護士で、これに精神科医である酒田素子
先生にも参加していただきました。DV、モラハラ、ストーカー、児童虐待問題はもちろん、難航する面会交流等の背後には精神医学的な問題が潜んでいる場合が少なくありません。パーソナリティ障害等の医学的観点を加えた視点から原因を分析し、その対策を検討したものです。
DV、モラハラ、ストーカー、児童虐待問題等に関する法律書はたくさん出版されていますが、精神医学的観点から切り込んだ書籍は、ほかにはないと思います。

「2分の1ルールだけでは解決できない 財産分与額算定・処理事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)(主メンバー 森公任、森元みのり、西脇理映、舟橋史恵)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50984.html
すでに5000部。計算上、全国の弁護士の約6人に一人が購入。多くの実務家が指南書として利用しています。
■価格(税込):3,780円
平成29年7月発売予定
◆財産分与における実例を論点別に分析し、考慮要素や計算方法、解決案などを整理しています。
◆事例から導かれた、実務上の留意点を「POINT」として掲げることにより、事案解決のヒントを示しています。
◆多数の離婚事件に携わり実務に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。

「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
現時点で8000部。計算上、全国の弁護士の約4人に一人が購入。多くの実務家が指南書として利用
しています。
■価格(税込):3,780円
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために!
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」

「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
森元みのり
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発行元(株)レガシイ
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婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。

「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」DVD
森元みのり
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
こんな相談の解決策が分かる!
●モラハラを受けているので離婚したい、慰謝料も欲
 しい。
●暴力を振るう夫から離婚したいが、逃げ出すともっと
 醜い目に遭うのではないかと不安だ。
●有責配偶者だが、離婚請求したい。
●家から一人追い出されたが、子どもを引き渡してもら
 いたい。
●父親側だが、親権・監護権を何とか獲得したい。

「誤解の多い遺産分割調停 弁護士が勘違いする実務のポイント」 全3巻
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3333
(売れています!)
発行元(株)レガシイ
CD・ダウンロード 5,400円 DVD8,100円
「遺産分割調停は、独自のルールで家裁実務が運用されているため、その実務
について誤解してしまっている弁護士先生が多い。そこで、日本でもトップレベルの遺産相続事件を取り扱う森先生・森元先生 が、家裁の判断基準と代理人の先生が調停を上手く進めるためのポイントを経験談を交えて解説していただきました。
◆遺産分割の範囲の確定で問題となる使途不明金
◆遺産の評価における誤解
◆生命保険金が特別受益に該当する場合 
◆特別寄与5類型の主張・立証方法
◆弁護士が頻繁に引用する判例だが、実務では重視されていないもの」


[一般向け書籍]

1.夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
http://www.seitosha.co.jp/77_3950.html
ロングセラー、ベストセラーを続ける書籍です。おかげさまで第3刷にはいりました。それにともない、内容の一部を加筆しています。
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版!!
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もしかして離婚? そんな風に悩むあなたをサポートする1冊です。
心の整理の仕方から、お金や子どもの問題をクリアする準備、離婚手続きの仕方、離婚後の生活設計までをガイド。
コミックと図解でわかりやすく解説します。

2.遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
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相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

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